Expertise
Vastgoedtransacties
Advies aan vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en gebruikers van bedrijfsruimte.
In de praktijk
Onze vastgoedpraktijk
Wij adviseren beleggers, ontwikkelaars en gebruikers bij de aan- en verkoop van afzonderlijke objecten en portefeuilles, bij ontwikkel- en bouwafspraken en bij de huur van bedrijfsruimte. Het werk sluit aan bij onze ondernemingsrechtelijke en M&A-praktijk. Wordt een gebouw via de aandelen gekocht, dan verwerft de koper ook alles wat in de vennootschap zit, zoals oude contracten, claims en de fiscale positie. Daarom onderzoeken wij die vennootschap en leggen wij in de koopovereenkomst vast waarvoor de verkoper instaat en wat hij vergoedt als er later toch een oude schuld of belastingaanslag opduikt.
Onze ervaring omvat logistiek en licht industrieel vastgoed, kantoren, horeca, winkels en woningen.
Hoe wij werken
Adviseren, niet procederen
Onze vastgoedpraktijk is adviserend. Wij structureren transacties, ontwikkelafspraken en huurovereenkomsten, onderhandelen erover en leggen ze vast, en wij adviseren over de mogelijkheden als een transactie of huurovereenkomst niet verloopt zoals afgesproken. Wij voeren geen procedures op vastgoedgebied. Wordt een procedure waarschijnlijk, dan werken wij met gespecialiseerde kantoren met wie wij regelmatig samenwerken, en blijven wij betrokken als adviseur over de transactie en de documentatie.
Juridische en commerciële kernpunten
Wat bepaalt de uitkomst van een vastgoedtransactie
- 01
Het object of de aandelen
Vastgoed kan rechtstreeks worden verkregen, door een notariële akte van levering en inschrijving in de openbare registers, of indirect, door de aandelen te verwerven in de vennootschap die het vastgoed houdt. De keuze heeft gevolgen voor de overdrachtsbelasting en de btw, voor de verplichtingen die met de vennootschap meegaan, voor de omvang van de due diligence en voor de planning. Die keuze wordt gemaakt in overleg met fiscaal adviseurs en de notaris.
- 02
Huurovereenkomsten die met het vastgoed meegaan
Koop breekt geen huur: op grond van art. 7:226 BW treedt de koper in de positie van de verhuurder. De huurlijst, de voorwaarden van iedere huurovereenkomst, bankgaranties, servicekosten en eventuele voorkeursrechten of koopopties tellen daarom mee in de prijs en in de garanties die de koper bedingt.
- 03
Ontwikkeling, forward funding en forward commitment
Moet het vastgoed nog worden ontwikkeld, dan wordt de verdeling van risico's geregeld in de samenwerkings-, ontwikkelings- en aannemingsovereenkomsten: wie het planologische risico, het bouwrisico en het verhuurrisico draagt, wanneer de koopprijs wordt betaald en wat er gebeurt als mijlpalen niet worden gehaald. Bij forward funding of een forward commitment hangt de positie van de belegger af van de manier waarop die overeenkomsten op elkaar aansluiten.
- Verdeling van planologisch risico, bouwrisico en verhuurrisico
- Betaling van de koopprijs naar mijlpalen of bij oplevering
- Oplevering, gebreken en de overgang van garanties van aannemers
- Built-to-suit-afspraken met een toekomstige gebruiker
- Indeplaatstredings- en beëindigingsrechten als de ontwikkeling stokt
Waarover wij adviseren
Specifieke onderwerpen waarover wij adviseren binnen vastgoedtransacties
Aan- en verkoop
Aan- en verkoop van afzonderlijke objecten en portefeuilles, als levering van het object of van de aandelen, van intentieverklaring tot levering bij de notaris.
Ontwikkeling en bouw
Samenwerkings- en ontwikkelingsovereenkomsten, aannemingsovereenkomsten, development management en built-to-suit-afspraken bij nieuwbouw.
Forward funding en forward commitment
Beleggingen in vastgoed dat nog moet worden gebouwd, waarbij de koop, de ontwikkeling en de betaling van de koopprijs in één samenhangende set documenten op elkaar zijn afgestemd.
Sale-and-leaseback
Verkoop van bedrijfsvastgoed aan een belegger met terughuur door de onderneming. Koopprijs, huur en looptijd hangen samen: een hogere huur of een langere looptijd levert doorgaans een hogere prijs op, maar legt de onderneming ook langer vast.
Huur van bedrijfsruimte
Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte in nieuwbouw en bestaande bouw, voor verhuurders en huurders.
Asset- en propertymanagement
Overeenkomsten voor het beheer van vastgoedbeleggingen, waaronder opdrachten voor assetmanagement en propertymanagement.
Vragen die cliënten stellen voordat zij ons inschakelen
Wat gebeurt er met lopende huurovereenkomsten als vastgoed wordt verkocht?
Die lopen door. Op grond van art. 7:226 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de koper. Een koper beoordeelt daarom vóór ondertekening de huurovereenkomsten, de huurlijst en de zekerheden die huurders hebben gesteld, en de koopovereenkomst regelt de afrekening van huur, servicekosten en waarborgsommen tot de dag van levering.
Wat is het verschil tussen forward funding en een forward commitment?
Bij forward funding koopt de belegger aan het begin de grond en betaalt hij de bouw in termijnen naarmate die vordert, vaak met een vergoeding over de betaalde termijnen tot de oplevering. De ontwikkelaar levert meestal op tegen een vaste prijs. Het risico van de belegger zit vooral bij de ontwikkelaar zelf: blijft die tijdens de bouw in gebreke of gaat hij failliet, dan staat er een half gebouw. Daarom bedingt de belegger zekerheden en het recht om de bouw over te nemen. Bij een forward commitment verbindt de belegger zich vooraf tot aankoop van het opgeleverde gebouw en betaalt hij de koopprijs bij oplevering; het bouw- en financieringsrisico blijft bij de ontwikkelaar. In beide gevallen moeten de koop-, ontwikkelings- en aannemingsovereenkomsten op elkaar aansluiten.
Is bij een aandelentransactie overdrachtsbelasting verschuldigd?
Dat kan. Aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen grotendeels uit vastgoed bestaan, kunnen voor de overdrachtsbelasting als vastgoed worden behandeld, zodat een aandelentransactie niet vanzelf vrij is van overdrachtsbelasting. Of de belasting verschuldigd is en of een vrijstelling beschikbaar is, hangt af van de feiten en wordt met fiscaal adviseurs beoordeeld voordat de structuur wordt gekozen.
Voert het kantoor procedures op vastgoedgebied?
Nee. Onze vastgoedpraktijk is adviserend: transacties, ontwikkelafspraken en huurovereenkomsten. Moet er worden geprocedeerd, dan werken wij samen met gespecialiseerde kantoren en blijven wij betrokken als adviseur over de transactie en de documentatie.
Wat doet de notaris en wat doen wij?
De notaris maakt de akte van levering op, zorgt voor de inschrijving in de openbare registers (art. 3:89 BW) en wikkelt de betaling van de koopprijs doorgaans af via de kwaliteitsrekening. De notaris is daarbij onpartijdig. Wij staan aan de kant van onze cliënt: wij stellen de koopovereenkomst op of beoordelen die, onderhandelen erover en stemmen de akte en de afwikkeling af met de notaris. Wij werken nauw samen met de notaris van de cliënt of met een notariskantoor waarmee wij vaker werken. Ons werk en dat van de notaris vullen elkaar aan; wij stemmen de taken af om dubbel werk te voorkomen. Ook de levering van aandelen in een BV of een niet-beursgenoteerde NV die het vastgoed houdt, vereist een notariële akte.